Quais são as taxas na compra de uma casa

Quais são as Taxas envolvidos na compra de uma ? Conheça as taxas, tributos e custos que estão envolvidos na compra de uma propriedade.

É evidente que a compra da casa própria é um sonho inestimado para a grande maioria dos brasileiros. Ter um lar para chamar de seu e deixar de pagar aluguel é sonho de muita gente, porem para pessoas que desejam alcançar a liberdade financeira é preciso analisar as duas situações.

Morar de aluguel ou comprar a casa própria?

Neste artigo vamos discutir as taxas e os custos envolvidos na compra de um imóvel seja ele para fins de locação, venda, ou casa própria.

Custos e Taxas além do preço do imóvel

Este com certeza será um dos maiores custos que uma pessoa terá em sua vida, portanto o comprador ou investidor deverá ficar atento as formas que este será adquirido seja por financiamento, pagamento avista ou consórcio, pois alem do valor a ser pago pelo imóvel existem outras taxas que serão adicionados a esta conta.

Para que não pegue o individuo de surpresa é necessário entender como funciona cada uma destas taxas cobradas. Vamos conhecer então todos os custos envolvidos na compra de um imóvel

1. Registro do Imóvel

O registro do imóvel é feito pelo Cartório de Registro de imóveis e cada propriedade tem apenas uma matricula vinculada a um cartório.

A escritura é um documento público oficial que valida o acordo de compra e venda entre as partes envolvidas, ou seja, apenas simboliza a intenção de negócio entre comprador e vendedor.

A Matricula por sua vez é um documento que individualiza seu imóvel, algo semelhante ao RG. Na matricula fica registrado informações essenciais para identificação jurídica, como por exemplo, localização, qualificação dos proprietários (se pessoa física ou jurídica), alterações ocorridas, transações de compra e venda (registro), inventários, doações, hipotecas/alienações fiduciárias, desmembramentos, desapropriações, ações judiciais, usufruto, ou seja, a matrícula contém o histórico completo de todas as ocorrências relativas a casa ou apartamento, inclusive o histórico de escrituras que o imóvel já sofreu por mudanças de proprietário.

Quando o imóvel for comprado à vista, será sempre necessária a confecção de uma escritura em um tabelionato de notas, caso seja oriundo de um financiamento, o contrato emitido pelos bancos substitui a escritura.

Após o acordo e assinatura da escritura é necessário encaminhar ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar a transferência de propriedade na matricula.

O imóvel apenas será evidentemente seu quando na matricula estiver o registro de transferência de propriedade em seu nome.

2. Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

O ITBI ou Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é uma taxa municipal que incide sobre a transferência de imóveis. Este varia de acordo com a prefeitura o mais comum é que seja em torno de 2 a 3%, sendo que, sem a confirmação de pagamento do tributo, o imóvel não pode ser transferido e a documentação não é liberada.

É necessário que o comprador pague esta taxa junto a prefeitura para que ocorra a transferência da propriedade do bem adquirido para seu nome, ou seja, antes de ser registrado é necessário a quitação deste tributo.

A alíquota da prefeitura de São Paulo é de 3%, mas cada Município estabelece a sua, sendo que a base de cálculo do ITBI é o valor que o comprador paga pelo imóvel ou o valor venal (valor de venda) de referência estipulado pela Prefeitura, sempre o que for maior.

Ou seja, se você está comprando um imóvel por R$ 500.000,00, mas a Prefeitura diz que ele vale R$ 600.000,00, você é obrigado a pagar o ITBI sobre R$ 600.000,00.

Esta taxa não é cobrada em casos de doação e herança do imóvel ou quando uma pessoa jurídica adquire o imóvel com a intenção de se estabelecer no local se for para locação ou venda o mesmo deverá ser pago.

3. Escritura pública

É comum pessoas reconhecerem a escritura como sinônimo de transferência do imóvel, no entanto, a legislação brasileira entende este documento apenas como parte do processo de compra e não como prova de transferência de bens como foi mencionado acima.

A escritura é um documento público oficial que valida o acordo de compra e venda entre as partes envolvidas. Se faz necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por Lei e proporciona maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Cartório de Tabelionato de Notas do seu município.

No caso de uma compra à vista, será sempre necessária a confecção de uma escritura em um tabelionato de notas, porém, no caso de um financiamento, o contrato emitido pelos bancos substitui a escritura.

4. Taxa de Evolução de Obra – Para imóveis na planta

A taxa de evolução da obra é um jurus aplicado pelo banco as construtoras. Eles são decorrentes do empréstimo que a construtora faz com o banco para financiar o empreendimento, ou seja, as construtoras fazem uma especie de financiamento junto ao banco para compra de material e estes juros são repassados para os compradores em forma de taxa de 2% do valor do imóvel.

O comprador deve ficar atento a esta taxa pois o mesmo incide até a entrega no prazo do imóvel, caso a construtora atrase a entrega a cobrança deverá ser cancelada.

5. Taxa INCC – Para imóveis na Planta

O INCC ou Índice Nacional de Custo de Construção é um índice que mede a variação do preço pago pelos insumos utilizados na construção. Criado em 1950 no Rio de Janeiro pela FGV(Fundação Getúlio Vargas) com o nome de Índice de Custos de Construção (ICC) acompanhava apenas o custo no mercado de construção da cidade.

Atualmente o Índice é utilizado para reajustar as parcelas dos contratos de compras de imóveis durante a fase de construção em sete capitais brasileiras: Rio de Janeiro, Brasília, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e São Paulo.

A justificativa para esta taxa é a seguinte: Quando você financia um imóvel ainda em construção você esta na verdade financiando a construção do mesmo por isso esta taxa incide nas prestações da sua futura propriedade.

A correção das parcelas pelo INCC é legal quando a obra está dentro do prazo de entrega originalmente firmado em contrato. No entendimento dos juízes, o INCC deve ser aplicado para repor a perda do poder de compra da moeda, que é causada pela inflação do período.

Em outras palavras, se durante a obras os materiais de construção e a mão de obra ficarem mais caros, o custo terá que ser repassado ao consumidor e a aplicação do INCC tem esta finalidade.

Tapai Advogados

6. Taxa de vistoria do imóvel – Caso de financiamento

Esta taxa é cobrada durante a avaliação do pedido de financiamento. A Caixa por exemplo cobra cerca de R$ 2.500,00 para enviar um engenheiro até a propriedade para verificar a área construída, as condições físicas do imóvel, localização e fatores de risco.

Após a avaliação é emitido um laudo que definirá se o imóvel esta de acordo com o preço exigido ou se o mesmo esta em condições de ser habitado.

O valor desta taxa varia conforme o banco, por exemplo, encontrei uma reclamação no site Reclame Aqui de um suposto cliente que foi cobrado de forma indevida pelo banco Itau um valor de R$ 3.420,00 reais

Para mais detalhes sobre a taxa de vistoria, visite esta pagina

7. Custo Efetivo Total – CET

O Juros não é o único fator a ser observado em um financiamento existem por trás muitos outros custos que encarecem o financiamento. Além do juros existem encargos e taxas acrescidas a cada parcela do financiamento.

CET = JUROS + TAXAS + ENCARGOS + TRIBUTOS + SEGUROS +TAXA DE ANALISE, TAXA ADMINISTRATIVA, TAXA DE CADASTRO + …

O Custo Efetivo Total (CET) é uma taxa que corresponde a todos os encargos e despesas incidentes nas operações de crédito como empréstimos, financiamentos e arrendamentos mercantis.

Bancos, financeiras e outras instituições devem informar o CET e fornecer a planilha de cálculo antes do cliente assinar o contrato. Portanto fique atento e exija o Custo Efetivo Total.

8. Taxa de seguros – Caso de Financiamento

Caso você compre um imóvel financiado pelo sistema SFH, a instituição financeira exigirá um seguro habitacional  com as coberturas para morte e invalidez permanente do mutuário (MIP) e para danos físicos ao imóvel (DFI).

O Seguro tem a função de proteger o banco que aprovou o financiamento caso o mutuário venha a falecer e assegurar que as parcelas sejam pagas caso a família vir a ficar desamparada.

MIP

Morte e Invalidez Permanente (MIP) é um dos seguros obrigatórios no financiamento imobiliário desde a Lei nº 4.380/1984 e o Decreto nº 73/1966.

Pode ser acionado em caso de invalidez permanente de um dos titulares do financiamento (quando existe composição de renda) ou em caso de morte.

DFI

Danos Físicos do Imóvel (DFI) também é um seguro de contratação obrigatória exigida pela mesma Lei citada no tópico anterior. Como o nome indica, cobre eventualidades e sinistros que venham a ocorrer no imóvel financiado.

Ocorrências como incêndio, vendaval, destelhamento e inundação, por exemplo, podem fazer parte da sua cobertura.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um programa de financiamento habitacional do governo para facilitar a construção, aquisição ou reforma de imóveis residenciais no Brasil

Taxas que não podem ser cobradas – Fique atento

No meio de todas estas taxas e tributos fica fácil se perder ou até mesmo ser prejudicado por pessoas mal intencionadas por tanto é necessário que o comprador do imóvel esteja atento a todas as linhas do contrato.

A seguir algumas taxas que são cobradas de forma indevida.

9. Taxa de interveniência

É comum que bancos que tenham financiado a construção também financiem a compra do imóvel, pelo menos é o que eles esperam e as vezes até tentam coagir os clientes aplicando a taxa de interveniência.

O comprador tem o total direito de escolher qual banco fara o financiamento imobiliário portanto esta pratica é ilegal.

o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo o art. 39, I, tipifica tal prática como venda casada, “condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos”. Pois, o consumidor tem todo o direito de escolher a instituição financeira que deseja contratar, sem qualquer tipo de sanção ou tratamento diferenciado e independente da construtora/incorporadora.

10. Taxa de cessão de contrato para compra de um imóvel

Sabia que é possível vender o imóvel antes do termino das parcelas do financiamento? Pois é, esta pratica é muito comum, o problema é quando a Incorporadora cobra uma taxa para transferir o financiamento para outra pessoa.

Não há qualquer justificativa para a cobrança desse valor quando se verifica a simplicidade de uma cessão de direitos, a qual envolve elementos como: alteração de cadastro, análise de crédito do novo comprador e envio de informações ao banco (quando muito!) e embora a vendedora possa alegar em sua defesa a ocorrência de custos administrativos para o pagamento dessa taxa, tal cobrança não encontra respaldo, até por consistir em algo rotineiro para qualquer incorporadora ou construtora. (vide precedente: recurso de apelação nº 0010295-03.2012.8.26.0576, 10ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Relator Desembargador Carlos Alberto Garbi, julgado em 27 de janeiro de 2012)

 Ivan Mercadante Boscardin (Mercadante Advocacia) ou visite esta página

11. Reforma ou pequenos reparos

Já de posse de seu empreendimento as vezes é necessário fazer pequenas reformas, como pintura, troca de piso, azulejo, correções na parte elétrica ou encanamento.

É necessário incluir estes custos junto ao orçamento pois reformas são dispendiosas e onera o caixa com grande facilidade. Entenda que para qualquer ajuste quando o proprietário desconhece a técnica impossibilitando-o de realizar é necessário a contratação de mão-de-obra especializada.